Nesta edição o entrevistado é Hamilton Quirino, Advogado e especialista em Direito Imobiliário, Autor do "Manual do Síndico" e Diretor da Associação Brasileira de Advogados no Mercado Imobiliário (ABAMI), nos trazendo informações importantes sobre a Incorporação Imobiliária e sobre mais recente livro: Falência do Incorporador Imobiliário, o caso Encol.

Base News - Quais são os principais temas abordados em seu novo livro?
Hamilton Quirino - O trabalho é dividido em cinco pontos: A trajetória da empresa Encol, que chegou a ser a maior construtora do País, deixando, inconclusas, mais de setecentas obras, num universo de quarenta e dois mil apartamentos ou salas, com rombo superior a dois bilhões de reais. Outro ponto é Doutrina, contendo os fundamentos da falência de um incorporador imobiliário, cujos empreendimentos imobiliários podem ser excluídos do processo, sendo conduzidos pelos próprios adquirentes, desde que estes retomem as obras. E também Jurisprudência selecionada, contendo minucioso levantamento a respeito do tema do livro, indicando as principais decisões tomadas no caso Encol e em casos similares. A parte prática com cópia integral de petições, de sentenças e acórdãos e o relato de obras retomadas pelos compradores, no Rio de Janeiro.

  
Base News - O que o incorporador e os demais profissionais do mercado imobiliário podem esperar podem esperar de "Falência do Incorporador Imobiliário, o caso Encol"?
Hamilton Quirino - A falência, no caso concreto narrado no livro, decorreu da falta de coordenação da empresa, que funcionava em 66 grandes cidades do País, e até no exterior, e dos altos juros cobrados pelos bancos. O descontrole gerou um efeito cascata: vendia-se um imóvel e com os recursos tentava-se terminar outro. Dívidas eram roladas, mediante novas hipotecas (até mesmo de imóveis já concluídos). Um belo dia tudo parou. Tentou-se, não obstante, aplicando os princípios da futura lei de falências (ainda em tramitação no Congresso), promover-se uma recuperação da empresa, com apoio dos adquirentes, dos credores e dos empregados. Mas o rombo era muito grande e não teve jeito. Serve de lição para a regra mais simples: um tijolo de cada vez. Se não houver uma boa estrutura, a casa cai.

Base News - A Lei 4.591, na sua redação primitiva, oferece proteção eficaz aos compradores?
Hamilton Quirino - Sim, a Lei das Incorporações (antes do novo Código Civil era chamada lei dos condomínios e das incorporações) oferece proteção aos compradores, por exemplo, quando determina que os imóveis retomados por eles, para concluir obras paralisadas, não integram a massa falida. Outro exemplo é quando permite o leilão extrajudicial das unidades que se tornarem inadimplentes, inclusive as do incorporador. Se formos aplicar apenas a lei de falências os empreendimentos paralisados ficam totalmente engessados. A nova lei de falências, a ser promulgada em breve, contém alguns avanços, mas ainda teremos que continuar a aplicar a 4.591.

Base News - O patrimônio de afetação não seria uma solução?
Hamilton Quirino - A concepção do patrimônio de afetação, já existente em outros países, inclusive na Argentina desde 1972, é altamente positiva, isolando os recursos financeiros de determinado empreendimento, que não podem ser desviados para outro fim. Mas a legislação brasileira, atualmente regulada pela Medida Provisória 2221, de 2001, tornou a afetação opcional e não obrigatória, o que desde já afasta a sua aplicação. Mas, ainda que fosse obrigatória, não iria beneficiar os compradores, no meu entendimento. Isto porque deu demasiada importância aos credores do incorporador, inclusive os fiscais, antes mesmo da recuperação das obras. O difícil, em obras paradas, principalmente em obras de vulto, é romper a inércia com a efetiva retomada da construção, para despertar a credibilidade de todos. Se já é difícil retomar uma obra, o que não se dirá se o primeiro passo for pagar as dívidas do incorporador.

Base News - Como os compradores retomaram as obras?
Hamilton Quirino - Esse é o ponto principal do trabalho, mostrando a volta por cima dada pelos compradores. Como seria impossível reaver os recursos empregados (alguns pagaram o preço à vista), a maioria dos compradores resolveu arregaçar as mangas e tocar suas obras. Várias delas já foram concluídas e muitas outras estão em andamento. A Lei 4.591/64 prevê todos os passos necessários: formação de uma Comissão de Representantes, destituição do incorporador, contratação de outra construtora, liberação do estoque para venda, execução de leilões extrajudiciais das unidades que não aderirem à obra. Pratica-se, antes de tudo, a política de resultado. No lugar de uma vitória judicial (que seria vitória de pirro) obtém-se o objetivo final, que é a entrega das chaves. Alguns condomínios optaram pela auto-gestão: em vez de contratarem nova construtora, eles mesmos assumiram as obras, contratando os vários empreiteiros para cada etapa da obra.

Base News - A Incorporação Imobiliária sofreu alguma interferência depois da alteração no Novo Código Civil?
Hamilton Quirino - O novo Código Civil não interferiu na incorporação imobiliária. Os artigos 28 a 70 da Lei 4.591/64, que disciplinam tal matéria, continuam plenamente vigentes. A última alteração ocorreu em 2001, com a Medida Provisória 2221, que criou o patrimônio de afetação, com o objetivo de destacar e isolar os recursos destinados a um empreendimento imobiliário, sem misturar com os demais recursos da empresa, para evitar os desvios para outros fins.

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